Repossess e cartolarizzazione a valenza sociale

di Dino Crivellari - Fascicolo 4/2025

Si esamina la vigente normativa in tema di cartolarizzazioni a valenza sociale emanata per ridurre l’impatto negativo delle migliaia di esecuzioni immobiliari che, in molti casi, sottraggono la casa al debitore spesso senza consentire al creditore la soddisfazione integrale dei propri diritti. Le norme sono alquanto lacunose ed imprecise, talché la cartolarizzazione a valenza sociale non ha trovato, finora, una significativa applicazione concreta nonostante il favore fiscale che le è stato riservato ed il vantaggio per il debitore di restare in possesso del bene quale locatario. Per raffronto si argomenta sul cd. “Reposses parziale o totale”, praticato da alcune banche creditrici di mutui ipotecari irregolari, avente il medesimo scopo, ma privo di fiscalità di vantaggio nonostante un risultato potenzialmente più favorevole per le parti anche perché non aggravato dal costo del margine economico a favore dell’investitore finanziario necessariamente presente nelle cartolarizzazioni a valenza sociale.

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This paper examines the current legislation on socially oriented securitisations, introduced to mitigate the negative impact of the thousands of real estate enforcement proceedings which, in many cases, deprive debtors of their homes while often failing to ensure full satisfaction of creditors’ rights. The legal framework is rather incomplete and imprecise, and as a result socially oriented securitisation has, to date, seen limited practical implementation, despite the favourable tax treatment granted to it and the advantage it offers debtors of remaining in possession of the property as tenants. For comparison, the paper discusses the so-called partial or total repossession mechanism, used by certain banks holding irregular mortgage loans. This mechanism pursues the same objective but lacks any tax incentives, despite potentially yielding a more favourable outcome for the parties, partly because it is not burdened by the economic margin payable to the financial investor that is necessarily involved in socially oriented securitisations.